Налог за аренду.

Оплата услуг агентства.

Если квартира «зависла»

Что можно посоветовать владельцам квартир в нынешнем арендном сезоне?

По мнению Ю. Владимирцевой, у собственников есть два пути быстро и эффективно сдать свою квартиру, которая по каким-то причинам «зависла». Путь первый: быть более лояльными к самостоятельно позвонившим клиентам. Встречаться, показывать квартиру, самим производить отбор, оговаривать все условия. Но в любом случае взаимоотношения между собственником и арендатором должен регулировать договор. Поэтому для того, чтобы были учтены все нюансы взаимоотношений, самостоятельно нашедшим друг друга сторонам желательно обратиться в агентство. Там за существенно меньшие деньги, чем комиссионные при подборе квартиры, им помогут заключить юридически грамотный договор коммерческого найма, где будут учтены интересы одной и другой стороны.

Путь второй: собственник может оплатить услуги агентства. В этом случае для поиска именно тех клиентов, которых желает видеть владелец недвижимости, будет задействована платная реклама. А значит, шансы сдать квартиру увеличатся.

Налог за сдваемое жильё.

Можно ли сесть в тюрьму, если не заплатишь налоги за сданную квартиру? Можно, но пока только теоретически. Закон предусматривает уголовную ответственность налогового должника, но до сих пор в судебной практике нет ни одного приговора со сроком хозяину "лишней" квартиры.

Если владелец сданного жилья не платит налоги, то по статье 198 УК РФ ему грозит до одного года зоны. Сесть на три года можно, если за три года не заплатить государству 500 тысяч рублей налога. Такая сумма налоговой задолженности считается уклонением в особо крупных размерах. Накопить ее в состоянии только владелец жилья, получающий от постояльцев больше 107 тысяч рублей в месяц.

Гражданам, не указавшим в декларациях доход от сдачи в наем жилья, придется уплатить штраф. Подсчитывается он так: 20 процентов от начисленной суммы налога плюс пеня - одна трехсотая ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки. Ставка в настоящее время составляет 13 процентов годовых за каждый день доказанной аренды. Итого выходит штраф от 20 до 40 тысяч рублей.

Возьмем дешевый вариант - хрущевка на окраине Москвы.

Ее можно снять за, предположим, 500 долларов в месяц. Доход хозяина жилья - 6 тысяч долларов. А подоходный налог будет 780 долларов и пени примерно 98. Плюс штраф. Если налоговикам не удастся доказать, что владелец жилья или наниматель умышленно не платил налоги, то он может ограничиться 20 тысячами рублей, если вина будет доказана, то санкция вырастет в два раза. То есть заплатить придется около 60 тысяч рублей за год.

При этом максимальное время, за которое могут взять подоходный налог, - 3 года. Таков срок исковой давности. Это значит, что максимальная сумма выплат за аренду однокомнатной хрущевки на окраине, включая пени и штраф, составит около 100 тысяч рублей.

Специалисты крупнейшего риелторского агентства на условиях анонимности рассказали, что часто при сдаче дорогого жилья владельцы, чтобы упростить процесс налогообложения, "делают" себя частными предпринимателями. Оформив ПБОЮЛ, владелец квартиры получает возможность применять упрощенную систему налогообложения - 6 процентов с дохода. Однако сама эта процедура непростая. Официальная ее стоимость - 600 рублей, это если бегать самому. А частные фирмы сделают из вас "фирму" за 3000 рублей, добавив еще изготовление печати.

Но и здесь есть свои проблемы. По имеющейся в Москве практике после заявки на оформление ПБОЮЛ гражданин может ожидать визита участкового и налоговиков, что случается часто. И если квартира уже сдана, то штрафов и пеней не избежать.

По данным Федеральной налоговой службы, за прошедший год за неуплату налогов с дохода от аренды жилья было оштрафовано несколько тысяч жителей мегаполиса и области. По стране, естественно, эта цифра больше.

Объемы "черного рынка" аренды впечатляют. По оценкам экспертов рынка недвижимости, оборот средств от аренды жилья в Москве - около 4 миллиардов долларов в год. В прошлом году нашлось всего 6 тысяч арендодателей жилья, заявивших свои доходы.

Пока, по данным ГУВД, в столице выявлено на сегодня около тысячи граждан, получающих нелегальный доход от сдачи жилья. При этом никаких специальных проверок не проводилось - все сдатчики квартир попались, что называется, случайно, по итогам рейдов участковых милиционеров. Ну а участковые работают именно по сигналам соседей.

Кризис и цены.

Кризис скажет, а торг покажет

Сегодня немало людей, мечтающих решить свой «квартирный вопрос», возлагают надежды на кризис. Жилье начинает понемногу дешеветь. Вопрос в том, насколько существенным будет снижение цен в конечном счете. На каких сегментах рынка это скажется в наибольшей степени? И будет ли продолжительным наметившийся тренд? Попробуем разобраться.

Все ниже, и ниже, и ниже...

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», величина явной коррекции цен в сторону снижения (по ценам предложения) пока невелика и составляет около 5–10%. Но существует неявная коррекция: уступки, торг (о которых, как правило, умалчивают риелторы). В декабре неявная коррекция, по оценкам специалистов, составляет уже до четверти от заявленного. Правда, немало продавцов все еще пытаются удерживать цены на прежнем уровне. Однако реалии таковы, что сегодня продать даже относительно недорогую «однушку» можно лишь после нелегкого торга с покупателями.

Как считают аналитики из IRN, в ближайшие месяцы тенденция к снижению цен на квартиры будет развиваться и преобладать. Однако скорее всего уже весной некоторые категории жилья достигнут стоимостного дна. Особенно это коснется тех предложений, чьи продавцы будут готовы идти на скидки и торг с опережением рынка. Аналитики считают, что весной можно ожидать активизации спроса на жилье по новым (низким) ценам, хотя основная часть квартир будет дешеветь до лета. В итоге среднее снижение стоимости недвижимости к концу весны – началу лета 2009 года может составить около одной трети, хотя наиболее переоцененные предложения могут потерять в цене и больше. По распространенным оценкам, наметившийся тренд продлится до осени.

При этом следует иметь в виду, что на рынке еще немало предложений с завышенной стоимостью. Нередко продавцы квартир назначали цены «на вырост», надеясь, что растущий рынок постепенно дотянется до желаемого уровня. Однако тенденция изменилась и те цены, которые были неадекватно завышены даже для докризисного периода, теперь должны просто рухнуть. То есть время, когда хрущевские пятиэтажки предлагались по цене элитного жилья, уходит в прошлое.

Расти же цены на недвижимость скорее всего начнут лишь после январских праздников 2010 года. То есть, по данным «Индикаторов», рынку столичной недвижимости потребуется год на то, чтобы выйти из кризиса.

Продажа комнат в коммуналках.

По данным специалистов рынка недвижимости, сейчас на продажу выставлено порядка 3000 комнат в различных округах столицы. Причем стоимость одного продажного квадратного метра гораздо выше, чем в квартирах. «Квадрат» в коммуналке часто стоит столько же, сколько в элитном жилье. В центре Москвы 31% комнат находится в трехкомнатных квартирах. Продажа одной комнаты в двухкомнатной и четырехкомнатной квартире встречается реже – 19% и 16% соответственно. Стоимость квадратного метра в них колеблется от $8874 до $10473, что вполне соответствует уровню цен на жилье верхнего сегмента бизнес-класса и элитного жилья. Средняя площадь продаваемых комнат – 19 кв. метров. В основном предлагают комнаты стоимостью от $193 тысяч до $208 тысяч. Средняя цена квадратного метра в комнатах, расположенных за пределами Садового кольца, – $7265. Стоимость в зависимости от типа дома составляет $120–144 тысячи.

Самые дорогие комнаты традиционно расположены в центре. В ЦАО средняя цена комнаты $152 тысячи, а число предложений не превышает 14% от общего объема. Самые дешевые находятся в Зеленограде – $97 тысяч, а доля выставленных на продажу в этом округе – 9%. Стоимость квадратного метра в комнатах уже давно превышает средние показатели по рынку, а стоимость комнат в целом иногда доходит до стоимости квартиры в ближайшем Подмосковье. Цена на рынке превышена как минимум на 20–30%. Но, учитывая нынешнюю ситуацию, цены на комнаты могут немного «сдать». Так что покупка комнаты с целью инвестиций, по мнению специалистов, вряд ли будет оправданна.

Симптомы кризиса .

Симптомы кризиса все заметнее: замороженные проекты, остановившиеся стройки. Неудивительно, что в такой ситуации внимание приковано к вторичному рынку. Посмотрим, как оценивают положение дел специалисты и как ведут себя конечные потребители.

По сути, ничего сенсационного здесь еще не произошло. Можно отметить лишь некоторое снижение объемов рынка (в основном из-за сокращения ипотечных программ). Заемщики, которые готовы были внести до 15% стоимости квартиры, теперь должны увеличить взнос до 30%, и далеко не все способны на такой подвиг.

Как отмечают аналитики одной известной компании, с 10 по 16 ноября рынок отыграл падение «праздничной» недели и вернулся к нормальному состоянию. Возврат деловой активности демонстрируют показатели спроса и предложения, выросшие по сравнению с первыми числами ноября. Общий объем предложения увеличился в столице на 12,1%, а в области – на 13,1% (до 33,5 тыс. объектов в Москве и до 18,5 тыс. объектов в области). Казалось бы, показатели внушают надежду, что рынок возвращается к «мирной жизни», однако есть некоторые «но».

Если сравнить эти показатели с «нормальной», последней неделей октября, то окажется, что рост предложения составил 0,71% в столице и 1,37% – в области. Это значительно ниже темпов роста, которые показывали предыдущие периоды. Пока в плане покупательских предпочтений партию первой скрипки играет пресловутый психологический фактор: полная неясность того, что будет завтра, заставляет многих отложить покупку. Иными словами, граждане боятся переплатить.

Предложение квартир в новостройках экономкласса заметно сократилось. Есть вероятность, что покупательский спрос активизируется весной. Однако выбор покупателей будет ограничен дефицитом предложений вторичного рынка, что может вызвать рост цен.

Шумные соседи.

Как призвать к ответу шумных соседей

Восемь месяцев назад вступил в силу Кодекс города Москвы об административных правонарушениях. Что означает данный документ для простого москвича и как им пользоваться? Об этом и о том, как «работают» отдельные статьи административного кодекса столицы, мы поговорили с депутатом Московской городской Думы, председателем комиссии Думы по законодательству Александром Семенниковым.

– Александр Григорьевич, для любителей шуметь в ночное время и не давать покоя отдыхающим соседям статья 3.13 московского КоАПа предусматривает штрафные санкции от 500 до 1000 рублей. Есть ли какая-либо информация об обращениях горожан по нарушениям данной статьи, и поубавилось ли количество квартирных и уличных дебоширов в Москве?

– КоАП города Москвы – не первый закон, охраняющий покой граждан в ночное время. Еще в 2003 г. был принят городской закон № 42 «Об административной ответственности за нарушение покоя граждан и тишины в ночное время в городе Москве». За время его действия было составлено несколько тысяч протоколов об административных правонарушениях. В 2005 г. правительство Москвы своим постановлением № 73, также в целях защиты граждан от шума, разрешило проведение ремонтных работ в квартирах только в будние дни с 9 до 19 часов. Граждане все более активно пользуются предоставленными им правами. Шумных соседей можно призвать к ответственности, вызвав наряд милиции. На строителей надо жаловаться в Департамент природопользования и охраны окружающей среды, в Объединение административно-технических инспекций. Если досаждают предприятия торговли или общественного питания, – граждане обращаются в Государственную жилищную инспекцию или в Центр гигиены и эпидемиологии. Проблемами шума занимается также государственное природоохранное учреждение «Мосэкомониторинг». По его данным, 85% москвичей проживает в зонах шумового дискомфорта, и все мы прекрасно понимаем, что одними запретами и штрафами ситуацию не исправить, хотя и они вносят свой вклад в решение этой проблемы. Так, в прошлом году только на повышенный шум строек в ночное время поступило 293 жалобы, в результате чего на 21 строительной площадке ночные работы были запрещены, на 14 – выданы предписания об устранении нарушений, а на 2 – строительство было остановлено. Правительством Москвы в 2007 г. принята Концепция снижения уровней шума и вибраций в городе Москве, которая предусматривает комплекс мероприятий, направленных на снижение вредного шумового воздействия на москвичей.

– В последние годы столичные власти уделяют много внимания озеленению городских улиц и скверов. Для этого делается немало, и тратятся большие средства. Городские кварталы стали более благоустроенными, появилось много новых посадок деревьев, кустарников, цветников. Однако с повестки дня не снимается вопрос о сохранности зеленых насаждений. На это направлена соответствующая статья Кодекса города Москвы об административных правонарушениях, предусматривающая крупные штрафные санкции за незаконное уничтожение зеленых насаждений. Как «работает» данная статья, и можно ли как-то оценить ее влияние на сохранность насаждений?

– Санкции за экологические нарушения очень высокие. Достаточно сказать, что за незаконное уничтожение зеленых насаждений граждане могут быть подвергнуты штрафу в размере до 4,5 тыс. рублей, а юридические лица – 300 тыс. рублей. Я считаю, что это оправдано, поскольку для Москвы с ее экологическими проблемами, особенно в центральных районах города, такие нарушения представляют повышенную общественную опасность. С начала действия Кодекса города Москвы об административных правонарушениях прошло только восемь месяцев, поэтому данных, чтобы судить о динамике влияния соответствующих статей на сохранность зеленых насаждений, еще маловато. Но фактов привлечения нарушителей к ответственности предостаточно. Так, в прошлом месяце только за одну неделю инспекторы Департамента природопользования и охраны окружающей среды г. Москвы и экологической милиции выявили 4 случая незаконной вырубки деревьев.

По результатам проверок департамента 710 тыс. рублей штрафа должны заплатить сторонние пользователи природно-исторического парка «Останкино». На них были оформлены 26 административных протоколов за нарушение режимов охраны и использования особо охраняемой природной территории, правил содержания зеленых насаждений, за нераздельный сбор отходов, захламление занимаемых земельных участков. А одну из компаний за причинение экологического ущерба городу, в том числе за вырубку 211 деревьев и 200 кустов, суд обязал выплатить 14 134 750 рублей.

– Любители ставить свои авто на газоны могут быть подвергнуты приличному административному штрафу – до 5 тысяч рублей. По Вашим личным наблюдениям, есть ли еще в Москве желающие ставить свои автомашины на зеленые газоны и клумбы? Если да, то когда прекратится это безобразие?

– Есть точные цифры – за парковку на газонах в течение 6 месяцев 2008 г. москвичи заплатили штрафов на сумму более 27 млн. рублей. Было составлено 12 384 протокола. Но сразу всех нарушителей не перевоспитаешь, и многие продолжают оставлять свои машины на газонах. Конечно, это безобразие, это не просто хамство по отношению к окружающим, но и нанесение большого материального ущерба – ведь создание только 1 кв. м газона стоит 800-1000 руб., и 60-100 руб. в год уходит на его содержание. Думаю, что самим жителям стоило бы проявлять больше активности в борьбе с нарушителями, но в рамках закона. Обращаться по этому вопросу следует в районное отделение внутренних дел.

– Насколько горожане вообще информированы об этих положениях административного кодекса Москвы? Что для этого делается, и как отнеслись к административным нововведениям москвичи, представители общественных организаций?

– Когда принимался кодекс, многие газеты достаточно много писали о нем, приводили достаточно обширные выдержки из него. Пресс-центром Мосгордумы издана отдельная брошюра с текстом кодекса. Судя по откликам, большинство москвичей положительно восприняли кодекс, что совсем не удивительно – ведь он направлен на защиту прав граждан! Если он кого-то и ущемляет, то исключительно тех, кто своим поведением, своими действиями или, наоборот, бездействием, причиняет неудобства или наносит ущерб окружающим, нам с вами. Кстати, среди тех, кто критикует отдельные положения Кодекса, много таких граждан, которые предлагают увеличить штрафы, ужесточить наказания для нарушителей порядка в нашем городе.

– Что, по Вашему мнению, как председателя комиссии по законодательству МГД, мешает более эффективному применению на практике данных статей московского КоАПа, и что для этого нужно сделать?

– Любой закон эффективно работает тогда, когда выполняются два главных условия. Первое: правоприменительные органы имеют достаточно сил и средств для контроля и активно их используют. Второе: граждане понимают оправданность и необходимость тех или иных ограничений и сознательно воздерживаются от их нарушений. Все это в полной мере относится и к кодексу города Москвы об административных правонарушениях. Нам надо повышать эффективность работы милиции, соответствующих городских инспекций и других контролирующих организаций и вместе с тем пропагандировать кодекс как правила городского общежития среди москвичей.

Прогнозы по аренде.

На будущее арендного бизнеса существует как оптимистичный, так и пессимистичный взгляд. Но большинство специалистов арендного рынка сходятся во мнении, что длительная стабилизация и падение цен на арендуемое жилье невозможны. Если вспомнить дефолт 1998 года, когда цены резко упали вдвое и втрое, то после этого на протяжении восьми лет цена все равно росла и выросла в десять раз. Большинство экспертов прогнозируют стабилизацию цен только на определенный период: от полугода до года.

Кроме того, взгляды разных участников арендного рынка настолько субъективны, что порой отличаются на 180 градусов. Например, Мария Жукова отмечает, что рост цен на аренду хотя и приостановился, но все равно происходит. По ее мнению, быстрее дорожает наиболее востребованное жилье, к которому относятся однокомнатные и двухкомнатные квартиры экономкласса. В дорогом сегменте увеличение арендной платы обусловлено, во-первых, переходом жилья бизнес-класса в более высокую ценовую категорию из-за того, что экономкласс начинает сдаваться по более высокой цене. Другая причина – все больше предлагается в аренду квартир дорогого ценового диапазона. Появление на рынке одной очень дорогой элитной квартиры значительно увеличивает показатель средней цены. А наименьшими темпами меняется средняя арендная ставка на однокомнатные квартиры класса бизнес и премиум. Таких предложений на рынке не так уж много, и они не пользуются большим спросом.